Inmuebles · 4 min · ES

Comprar inmuebles en Panamá siendo extranjero: la guía 2026

Q: ¿Cuánto cuesta en total una compra inmobiliaria en Panamá (gastos incluidos)?

Calcula **6 a 8% de gastos totales** sobre el precio de venta. Detalle: notario 0,5-1%, registro público 0,3-0,5%, ITBI (impuesto traspaso) 2% del precio oficial, honorarios de abogado 1-2% (negociable), 'gastos diversos' (apostillas, certificaciones) 200-800 USD, due diligence (título + deuda + embargo) 300-600 USD, traducción oficial si necesaria 100-300 USD. Para un apartamento de 250 000 USD: calcula **265-270 000 USD total**.

Q: ¿Comprar a nombre propio o vía sociedad panameña (S.A.)?

Depende del perfil. **Nombre propio**: más simple, más barato (~$0 vs ~$1 200-1 800 USD creación S.A.), ideal para 1 bien personal. **S.A. panameña**: recomendado si compras 2+ bienes, o si quieres preservar anonimato parcial (la S.A. aparece en el registro, no tu nombre), o si planeas revender en <5 años. Costo creación S.A.: ~$1 200-1 800 USD + ~$300/año mantenimiento. Nuestra recomendación para primera compra: nombre propio.

Q: ¿Cuáles son las zonas más buscadas por los expats en 2026?

Para residencia principal: Marbella, Punta Pacífica, Costa del Este, San Francisco. Alquiler m² mensual: 18-28 USD, compra m²: 2 200-3 500 USD según vista/estándar. Para inversión locativa: Marbella + Casco Viejo (rentabilidad bruta 5-7%). Para residencia secundaria / jubilación: Boquete (montaña), Coronado (playa Pacífico 1h30 de PTY), Pedasí (Pacífico auténtico).

Q: ¿Se puede obtener un préstamo hipotecario panameño siendo extranjero?

Sí pero difícilmente antes de la residencia. **Sin cédula**: Tower Bank, Multibank, y HSBC Panamá pueden otorgar préstamo al 50-60% LTV con aporte 40-50%, tasas 7-9% sobre 15-25 años. **Con cédula provisional**: 70-80% LTV, tasas 6-7,5%. **Con cédula permanente + residencia fiscal**: 80-90% LTV, tasas 5,5-7%. Nuestro consejo: si puedes comprar en efectivo o con aporte >50%, hazlo.

Q: ¿Cuáles son las trampas legales a evitar?

Tres grandes riesgos. **1. Título 'derecho posesorio' vs 'titulación'**: algunas parcelas (notablemente Bocas, San Blas, zonas rurales) no están tituladas en plena propiedad sino solo en derecho de posesión — título débil, contestable, sin valor para los bancos. EVITAR si no eres experto. **2. Servidumbres ocultas**: pide certificado ANATI. **3. Deuda + embargo**: el vendedor puede tener hipoteca o deuda fiscal. Un certificado 'libertad de gravamen' del registro público es innegociable antes de firmar.

Q: ¿Cuáles son los impuestos inmobiliarios anuales en Panamá?

El **Impuesto de Inmuebles** es bajo: **0%** para bienes < 120 000 USD valor catastral, **0,5%** entre 120 000 y 250 000 USD, **0,7%** más allá. Ejemplo: apartamento 250 000 USD → 650 USD/año. Comparable a 5-8% del alquiler anual francés. **Bono**: exoneración total 20 años sobre toda compra en construcción nueva desde 2010 (ley PROFIN — todavía activa hasta 31/12/2028).

Q: ¿El mercado inmobiliario panameño es volátil?

Mucho más estable que Francia o EE.UU. **Inflación inmobiliaria 2020-2025**: +2,3%/año promedio (vs +6%/año Francia, +5%/año EE.UU.). Sin burbuja, sin crash. Causa: mercado 'cash-driven' (60% de las compras son sin crédito), sin especulación fuerte, dolarización. **Alquileres** subieron +3,5%/año en el periodo. Mercado Ciudad de Panamá es maduro, buena inversión a largo plazo pero no estrategia de fast-flip.

Q: ¿Cuáles son los trámites obligatorios después de la compra?

**Inscripción en el registro público** en 30 días tras firma (el notario se encarga). **Actualización del catastro ANATI** para tu cuenta de impuesto predial. **Suscripción seguro** (recomendado, no obligatorio) — costo ~150-300 USD/año. **Si copropiedad (apartamento en torre)**: reglamento copro a firmar + cotización mensual de gastos 'mantenimiento' (típico 80-250 USD/mes para un 2 hab.). **Si compra en S.A.**: declaración anual + pago de la tasa anual de existencia (~$300 USD).

Panamá autoriza a los extranjeros a comprar en plena propiedad sin restricción — raro en LATAM. Aquí el procedimiento real, las trampas, los costos ocultos, y la pregunta decisiva: comprar a nombre propio o vía sociedad panameña?

Inside Panama2026-05-17✓ verificado en terreno

Disclaimer — Esta es una guía general basada en nuestra vigilancia del mercado 2024-2026 + 3 transacciones inmobiliarias en nuestro entorno cercano. NO es asesoría legal. Para tu transacción concreta, consulta un abogado panameño especializado en inmuebles — calcula 1 500-3 000 USD para acompañamiento completo en transacción de 200-400k USD.

Por qué Panamá es uno de los mercados más accesibles de Latinoamérica

En el mapa de destinos expat-friendly para comprar inmuebles, Panamá es probablemente la JURISDICCIÓN más permisiva de América Latina. Tres razones:

El artículo 290 de la Constitución garantiza a los extranjeros el mismo derecho de propiedad que a los panameños. Sin cuotas, sin zonas prohibidas (salvo 10 km fronteras), sin autorización previa.
Sin impuesto sobre la fortuna inmobiliaria, a diferencia de Francia (IFI) o España. Sin plusvalía gravada si retienes > 2 años.
Dolarización total: pagas en USD, vendes en USD, sin riesgo cambiario. Cambia todo para un patrimonio que quieres preservar.

Ciudad de Panamá es también el mercado más maduro de la región, comparable a Miami en tamaño (~2 millones de habitantes en área metropolitana).

Las 8 etapas de la compra (cronograma 3-4 meses)

Etapa 1 — Pre-shopping (D-30 a D-15)

Antes de llegar a Panamá, abre ya:

Cuenta Wise para transferir EUR → USD a tasa interbancaria
Cuenta Tower Bank Panamá (acepta no residentes, carta de abogado requerida)

→ Guía completa: Abrir una cuenta bancaria en Panamá.

Etapa 2 — Visita física (D-15 a D)

NUNCA compres sin visita física. Las fotos profesionales esconden: ruidos (construcción vecina, club nocturno a 200 m), humedad, problemas de acceso, vecindario.

Calcula 7-10 días en sitio para visitar 8-12 bienes.

Etapa 3 — Elección del abogado (D a D+7)

Encuentra un abogado ANTES de hacer oferta. Su misión:

Verificar el título (titulación, no derecho posesorio)
Verificar libertad de gravamen
Verificar historial fiscal
Redactar la Promesa de Compraventa y la Escritura final

Tarifa abogado inmobiliario 2026: 1-2% del valor del bien, negociable alrededor de 1,2-1,5% para transacciones 200-400k USD.

Etapa 4 — Oferta + Promesa de Compraventa (D+7 a D+14)

Oferta escrita formal. El vendedor tiene 24-72h para aceptar. Si acepta → firma del contrato de promesa de venta ante notario. Pagas 10% de anticipo.

Cláusulas esenciales a exigir:

Cláusula suspensiva financiamiento si tomas préstamo
Cláusula due diligence
Fecha límite de Escritura precisa
Penalidades en caso de retiro del vendedor

Etapa 5 — Due diligence (D+14 a D+45)

Tu abogado hace:

Búsqueda en el Registro Público
Búsqueda en ANATI
Verificación fiscal DGI
Si copropiedad: reglamento + actas + situación de los gastos

Etapa 6 — Financiamiento (si aplica, D+30 a D+60)

Si préstamo: depósito del expediente bancario. Decisión 4-8 semanas.

Etapa 7 — Escritura Pública (D+60 a D+90)

El gran día. Firma del acta de venta definitiva ante notario público panameño.

Gastos pagados ese día:

90% restante del precio
ITBI 2% (impuesto traspaso)
Honorarios notario 0,5-1%
Honorarios abogado 1-2%
Gastos de inscripción al Registro Público 0,3-0,5%

Etapa 8 — Inscripción + entrega de llaves (D+90 a D+120)

Inscripción oficial en el Registro Público. El título queda a tu nombre. El vendedor entrega las llaves, transfiere los contratos de servicios.

Las 4 zonas recomendadas para primera compra

Marbella (Ciudad de Panamá)

Perfil: activos 30-50 años, solteros, parejas sin hijos, teletrabajadores. Precio m² 2026: 2 400-3 500 USD según vista + estándar. Rentabilidad locativa bruta: 5,5-7%. Por qué: caminabilidad, restaurantes, vida nocturna, cerca de oficinas Costa del Este.

Costa del Este (Ciudad de Panamá)

Perfil: familias expat, ejecutivos multinacionales, colegios internacionales. Precio m² 2026: 2 200-2 800 USD. Rentabilidad locativa bruta: 5-6%. Por qué: distrito planificado, seguridad 24/7, colegios, PriceSmart, playa de arena artificial.

Boquete (Chiriquí, tierras altas)

Perfil: jubilados, teletrabajadores buscando frescura. Precio m² 2026: 1 100-1 800 USD. Rentabilidad locativa bruta: 4-6%. Por qué: clima templado 18-24°C, comunidad americana/canadiense establecida, vida 50-60% más barata que PTY.

Coronado (Pacífico, 1h30 PTY)

Perfil: residencia secundaria fin de semana, jubilación + trabajo medio tiempo. Precio m² 2026: 1 600-2 200 USD para apartamento frente al mar. Rentabilidad locativa bruta: 6-8% (alquiler corto turístico). Por qué: playa Pacífico, comunidad expat americana de 5 000+, servicios desarrollados.

Las 3 zonas a evitar para primera compra extranjera

Casco Viejo (centro histórico)

Hermoso en Instagram, pero 90% de “apartamentos” en venta están en renovación incompleta o con títulos complejos. Evitar salvo si eres experto inmobiliario paciente.

Bocas del Toro

Muchos bienes en derecho posesorio (no titulación) — legalmente débil. A reservar a inversores avezados.

Zonas rurales fuera de hubs

Mercado ilíquido. Compras fácilmente, revendes muy difícilmente (3-5 años típico). Evitar para primera compra.

La fiscalidad de la compra y de la tenencia

ITBI 2% pagado una vez en compra
Impuesto de Inmuebles 0-0,7%/año
Ley PROFIN exoneración 20 años: todo nuevo desde 2010 = cero impuesto predial durante 20 años
Plusvalía a la reventa: 10% sobre plusvalía bruta, salvo si retenido > 2 años (exoneración total)
Alquiler percibido: gravado solo si bien ubicado en Panamá (territorialidad) al 7% del alquiler bruto

Para profundizar

Panamá vs Costa Rica — la comparativa destino
¿Para quién Panamá? — self-test

¿Planeas una compra? Responde a uno de nuestros correos newsletter con presupuesto, calendario, uso previsto. Te decimos lo que pensamos — sin deal con agente inmo, palabra real.

— Jade, desde Bella Vista

Preguntas y respuestas

Lo que nos preguntan

¿Un extranjero puede comprar inmuebles en Panamá sin restricción?

Sí. El artículo 290 de la Constitución panameña otorga a los extranjeros el mismo derecho de propiedad que a los panameños (plena propiedad o 'titulación'). Única excepción: los terrenos a menos de 10 km de las fronteras (Costa Rica + Colombia) están prohibidos a extranjeros — regla de seguridad nacional. En el resto, acceso libre.

¿Cuánto cuesta en total una compra inmobiliaria en Panamá (gastos incluidos)?

Calcula 6 a 8% de gastos totales sobre el precio de venta. Detalle: notario 0,5-1%, registro público 0,3-0,5%, ITBI (impuesto traspaso) 2% del precio oficial, honorarios de abogado 1-2% (negociable), 'gastos diversos' (apostillas, certificaciones) 200-800 USD, due diligence (título + deuda + embargo) 300-600 USD, traducción oficial si necesaria 100-300 USD. Para un apartamento de 250 000 USD: calcula 265-270 000 USD total.

¿Comprar a nombre propio o vía sociedad panameña (S.A.)?

Depende del perfil. Nombre propio: más simple, más barato (~$0 vs ~$1 200-1 800 USD creación S.A.), ideal para 1 bien personal. S.A. panameña: recomendado si compras 2+ bienes, o si quieres preservar anonimato parcial (la S.A. aparece en el registro, no tu nombre), o si planeas revender en <5 años. Costo creación S.A.: ~$1 200-1 800 USD + ~$300/año mantenimiento. Nuestra recomendación para primera compra: nombre propio.

¿Cuáles son las zonas más buscadas por los expats en 2026?

Para residencia principal: Marbella, Punta Pacífica, Costa del Este, San Francisco. Alquiler m² mensual: 18-28 USD, compra m²: 2 200-3 500 USD según vista/estándar. Para inversión locativa: Marbella + Casco Viejo (rentabilidad bruta 5-7%). Para residencia secundaria / jubilación: Boquete (montaña), Coronado (playa Pacífico 1h30 de PTY), Pedasí (Pacífico auténtico).

¿Se puede obtener un préstamo hipotecario panameño siendo extranjero?

Sí pero difícilmente antes de la residencia. Sin cédula: Tower Bank, Multibank, y HSBC Panamá pueden otorgar préstamo al 50-60% LTV con aporte 40-50%, tasas 7-9% sobre 15-25 años. Con cédula provisional: 70-80% LTV, tasas 6-7,5%. Con cédula permanente + residencia fiscal: 80-90% LTV, tasas 5,5-7%. Nuestro consejo: si puedes comprar en efectivo o con aporte >50%, hazlo.

¿Cuáles son las trampas legales a evitar?

Tres grandes riesgos. 1. Título 'derecho posesorio' vs 'titulación': algunas parcelas (notablemente Bocas, San Blas, zonas rurales) no están tituladas en plena propiedad sino solo en derecho de posesión — título débil, contestable, sin valor para los bancos. EVITAR si no eres experto. 2. Servidumbres ocultas: pide certificado ANATI. 3. Deuda + embargo: el vendedor puede tener hipoteca o deuda fiscal. Un certificado 'libertad de gravamen' del registro público es innegociable antes de firmar.

¿Cuáles son los impuestos inmobiliarios anuales en Panamá?

El Impuesto de Inmuebles es bajo: 0% para bienes < 120 000 USD valor catastral, 0,5% entre 120 000 y 250 000 USD, 0,7% más allá. Ejemplo: apartamento 250 000 USD → 650 USD/año. Comparable a 5-8% del alquiler anual francés. Bono: exoneración total 20 años sobre toda compra en construcción nueva desde 2010 (ley PROFIN — todavía activa hasta 31/12/2028).

¿El mercado inmobiliario panameño es volátil?

Mucho más estable que Francia o EE.UU. Inflación inmobiliaria 2020-2025: +2,3%/año promedio (vs +6%/año Francia, +5%/año EE.UU.). Sin burbuja, sin crash. Causa: mercado 'cash-driven' (60% de las compras son sin crédito), sin especulación fuerte, dolarización. Alquileres subieron +3,5%/año en el periodo. Mercado Ciudad de Panamá es maduro, buena inversión a largo plazo pero no estrategia de fast-flip.

¿Cuáles son los trámites obligatorios después de la compra?

Inscripción en el registro público en 30 días tras firma (el notario se encarga). Actualización del catastro ANATI para tu cuenta de impuesto predial. Suscripción seguro (recomendado, no obligatorio) — costo ~150-300 USD/año. Si copropiedad (apartamento en torre): reglamento copro a firmar + cotización mensual de gastos 'mantenimiento' (típico 80-250 USD/mes para un 2 hab.). Si compra en S.A.: declaración anual + pago de la tasa anual de existencia (~$300 USD).